¿Paradoja?: más alquileres tras la derogación de la Ley de Alquileres
Uno de los puntos más relevantes del Decreto de Necesidad y Urgencia sancionado por el gobierno argentino es la derogación de la Ley de Alquileres, una ley del año 2020 que buscaba generar mejores condiciones para los inquilinos, pero terminó prácticamente haciendo desaparecer el mercado. A partir de la derogación, y en contra de algunos pronósticos apocalípticos, aparecen los primeros resultados positivos.
En 2020 se sancionó una ley de alquileres en Argentina que establecía tres cosas importantes.
En primer lugar, establecía un plazo mínimo para el contrato de 3 años. Ningún alquiler regido por la ley podía ser inferior a tres años de duración.
El segundo punto de la ley era que no se podían realizar ajustes en el precio del alquiler sino una vez por año. O sea que, si el 5 de junio de 2020 habías alquilado un departamento y habías acordado pagar $ 25.000 por el mismo, ese monto sólo iba a modificarse en junio del año siguiente, momento en el cual el dueño seguramente querría subir el precio producto de la inflación.
Ahora acá nuevamente aparecía el estado para regular cuánto y cómo se iba a actualizar ese monto. La ley original establecía que el aumento debía estar estrictamente ligado a un promedio simple entre el IPC y el índice de salarios promedio de los empleados del sector privado.
Malos resultados
¿Qué pasó entonces? Que tres años resultó un montón de tiempo, especialmente en un país que en 2020 tuvo 36% de inflación anual, en 2021 padeció más de 50% y en 2022 terminó el año con 95%.
En un contexto tan inflacionario, el valor del alquiler que solo puede ajustarse una vez al año y solo por la inflación que ocurrió (y no por la que va a venir), se veía reducido de forma permanente en términos reales. Es decir, el propietario de una vivienda veía, mes tras mes, como se caía el poder de compra de lo que sacaba como alquiler.
Y claro, la visión de la izquierda ignorante es: “bueno qué importa, si sos un megarrico dueño de 300 millones de propiedades, no pasa nada si perdés un poco de plata a favor de los pobres inquilinos”.
Uno puede pensar eso, pero al margen de quiénes son los dueños de los departamentos, lo que efectivamente ocurrió fue que los propietarios removieron los inmuebles en alquiler y, finalmente alquilar, se volvió una odisea. Proliferaron los contratos en negro y los precios de nuevos alquileres se fueron a la estratósfera.
Modificaciones 2023
En 2023 había cierto clamor para derogar la ley de alquileres. Sin embargo, los diputados y senadores aprobaron una nueva, con modificaciones a la anterior, pero que mantenía el plazo mínimo de 3 años, regulaba los ajustes de precios y también –al igual que la anterior- impedía los contratos en una moneda que no fuera el peso.
Predeciblemente, esta ley no solucionó nada.
Entonces llegó el DNU.
La derogación por DNU
¿Qué establece el DNU? En resumidas cuentas DEROGA LA LEY DE ALQUILERES Y SUS MODIFICACIONES, y deja los contratos regirse por el acuerdo libre entre las partes en el marco del Código Civil y Comercial de la Nación. A este último, además, se le hace una modificación significativa, que permite que los contratos de alquiler se firmen en la moneda que acepten las partes y que estos contratos se ajusten de la forma que deseen las partes.
O sea: elimina el plazo mínimo; elimina la regulación de los plazos para ajustar los montos; y elimina la obligatoriedad de fijar los contratos en pesos.
En resumen, libera completamente el mercado.
¿Cuáles son los resultados esperados de una medida como esta? Bueno, si el efecto no deseado de las leyes anteriores fue reducir la oferta y por tanto, achicar el mercado, lo que esta liberalización busca es incentivar a la oferta y, por lo tanto, hacer crecer el mercado de alquileres.
Y, al menos de acuerdo a ciertos datos preliminares, estos son los resultados que se están verificando. Recientemente en la red social “X”, el gerente de asuntos institucionales de la empresa Uala publicó que la oferta de alquileres había aumentado un 17,8%. Esto surgía de comparar la cantidad de inmuebles publicados el 31 de diciembre (5.525) y la cantidad publicada el 6 de enero, una semana después (6.510).
Hoy el tuit recibió un nuevo apoyo. En Infobae se publicó que la oferta de inmuebles en alquiler había aumentado un 9% respecto del mismo período del año anterior de acuerdo con una inmobiliaria de la Ciudad de Buenos Aires. En la nota también se publicaba la opinión de Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, que expresó que aunque aún no tienen números oficiales, “es notorio el aumento de la oferta de inmuebles en alquiler a través de portales”.
Como decíamos, son datos preliminares y aún van muy pocos días de un marco legal completamente nuevo pero, a la vez, que no se sabe si se vaa mantener en el futuro. Ahora bien, si efectivamente se mantiene y queda ratificado por el Congreso, además de no recibir objeciones de parte de la justicia, los resultados podrían ser más de esto. Es decir, más oferta de inmuebles, menores problemas para alquilar y, probablemente también, precios más accesibles para los inquilinos.
Esperemos que así sea.
