Debate Clásico: ¿Alquilar o comprar? ¿Qué opinan los economistas?
Una pregunta que solemos hacernos siempre es si conviene pagar el alquiler de la vivienda que tenemos o bien intentar tener la vivienda propia. En nuestra cultura está instalada la idea de que es un sueño tener “la casa propia” y, también, que pagar por un alquiler es “tirar la plata”.
Es decir que si fuera por el saber popular, el debate está terminado: hay que ser propietario.
Entre los economistas, sin embargo, la cosa no está tan definida. Y diría que incluso hay cierta mirada favorable para aquellos que deciden alquilar. Veamos por qué.
En primer lugar, tanto para alquilar como para comprar existen pros y contras. En el caso del alquiler, la primera contra que se observa es que, a lo largo de los años, el gasto en el alquiler no termina generándonos ningún activo, mientras que la compra de un inmueble, nos deja, obvio, el inmueble.
Otro problema del alquiler es que el mismo puede aumentar. Esto en Argentina es muy evidente, en un marco de tanta inflación. Pero en cualquier país del mundo ocurre que los precios de los alquileres pueden subir de un año a otro producto de los cambios en la oferta y la demanda.
Una última contra que tiene el alquiler es que, como la vivienda no es propia, no se le pueden hacer todas las modificaciones que uno quiera. O, al menos, no sin el acuerdo explícito del propietario.
A pesar de estos problemas, el alquiler tiene sus ventajas.
Por un lado, los inquilinos no deben pagar el mantenimiento del inmueble. Si se rompe un caño de agua, de calefacción, o si hay que cambiar el techo de la vivienda, todos esos gastos corren por cuenta del propietario.
Por otro lado, el alquiler le da flexibilidad al inquilino, ya que es más fácil abandonar un contrato que vender una propiedad. Por último, el inquilino no enfrenta el riesgo de la desvalorización. Es que, aunque usted no lo crea, los precios de las viviendas pueden caer, tal como quedó demostrado mundialmente durante el pinchazo de la burbuja inmobiliaria norteamericana en 2008-2009.
Viéndolo desde la otra vereda, ser propietario tiene la ventaja de que uno puede hacer lo que quiera con la casa y de que uno cuenta con un activo una vez que termina de pagarlo (ya sea al contado o con crédito) , mientras que tiene la desventaja de ser el responsable de los arreglos, lo que se estima, implica un gasto del 1% del valor de la vivienda cada año.
Otra cosa que podría hacer el propietario de la vivienda es comprarla para poner en alquiler. Estaría, así, entrando en el negocio de los bienes raíces. Lo que tenemos que comparar en ese caso es la renta anual que genera el alquiler contra la que podría generarse en alguna otra inversión. Es decir, tener en cuenta el costo de oportunidad de la decisión de comprar para alquilar.
Si tomamos datos recientes de argentina observamos lo siguiente: un departamento de 3 ambientes en el barrio de Caballito (de exactamente 70 metros cuadrados), puede costar entre 90 y 300 mil dólares, o un promedio de USD 196.500. De acuerdo con datos oficiales del gobierno de la ciudad de Buenos Aires, en lo que va de 2022, el alquiler promedio de un departamento de estas características fue de USD 363 (al dólar paralelo), es decir que si multiplicamos ese alquiler por 12 meses, obtenemos una renta anual del 2,2%.
Si a ese 2,2% le restamos el 1% de mantenimiento, nos quedamos con una ganancia de 1,2% anual en dólares, y todo esto antes de pagar los impuestos correspondientes a tener una vivienda.
O sea, en este contexto: ¿tiene sentido realizar esta inversión?
Viéndolo desde el otro punto de vista, para alguien que tiene el dinero para comprar ese inmueble en Caballito, tal vez tenga más sentido pagar un alquiler, y destinar todo aquello que no está gastando en comprarse el inmueble, en invertirlo en la bolsa de valores de los Estados Unidos. De acuerdo con Investopedia el retorno anual del S&P 500 para los últimos 20 años de historia fue de 9,9% anual en dólares, significativamente más alto que la renta de un alquiler en la Ciudad de Buenos Aires.
En este sentido, Natalia de Santiago, una ingeniera española especialista en finanzas sostiene que “alquilar nos permite también diversificar más nuestras inversiones y destinar nuestros ahorros a otras cosas que pueden ser más rentables que una vivienda, que en realidad es una inversión muy poco líquida”.
Y lo mismo dice el economista Matías Daghero en una nota publicada en Argentina. Tomando el caso de un inquilino que en lugar de gastar USD 100.000 en una casa, los invierte en Obligaciones Negociables, se que al final del primer año, el inversor en bienes raíces termina con menos patrimonio que el inquilino inversor en el mercado financiero.
En un debate entre dos grandes economistas de los Estados Unidos, Tyler Cowen y Alex Tabarrock, concluyen que, si bien la decisión en el fondo termina siendo muy personal, y de acuerdo a cuestiones que a menudo están fuera del ámbito estrictamente económico, desde un punto de vista financiero, tener una propiedad, y nada más que eso como ahorra, viola abiertamente el principio financiero básico que es el de la diversificación.
Un último comentario antes de cerrar: ¿alquilar es tirar la plata?
Definitivamente no. Es que es algo parecido a pagar por la cuota de un gimnasio. Nadie nos preguntaría por qué en lugar de comprar un gimnasio, simplemente pagamos la cuota. El caso del alquiler es similar, cuando alquilamos estamos pagando por el consumo de un servicio (como el del gimnasio, el del teléfono celular o el de internet), y no hay nada de malo en ello.
Así que ahora sí, concluyo: el debate entre si es mejor comprar o alquilar una vivienda no es un tema cerrado para los economistas. Pero sí queda claro que alquilar no es equivalente a tirar el dinero y que, en este contexto en Argetina, por el bajo precio que están teniendo los alquileres, en comparación con el de las viviendas, tampoco parece ser una mala idea desde un punto de vista financiero.
¿Y vos qué pensás? ¿Comprás o alquilás? En la descripción del video dejo link a todas las fuentes que utilicé para informarme sobre este tema.
